Uluğ Hakan İYİGÜN
Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı
Çoğunluk FM (Facility Management) ve BM (Building Management) arasında bir fark olduğu konusunda hemfikir olsa da, kuruluşlar ve profesyoneller her ikisi arasındaki ayrım konusunda hala belirsizlik yaşamaktadır.
Bu belirsizliğin nedenlerinden biri, Tesis Yönetiminin nispeten yeni bir meslek olmasıdır. Tesis yönetimi, ABD'de yaklaşık 38 yıl önce, 1980'lerin başında ayrı bir profesyonel alan olarak kabul edilip tek bir işletmeden ayrıldığında uzman bir iş fonksiyonu olarak kullanılmaya başlanmıştır. Ulusal Tesis Yönetimi Birliği (NFMA) 1980 yılında kuruldu ve 1982 yılında NFMA genişleyerek Uluslararası Tesis Yönetimi Birliği'ni (IFMA) oluşturdu.
Farklı ülke pazarlarında Tesis Yöneticiliği daha hızlı olgunlaşırken (özellikle AB ve ABD'de), diğer pazarlarda (Gelişmekte olan ülkeler) FM'nin benimsenmesi daha yavaş.
Birkaç yıl önce Basra Körfezi ülkeleri, Türki Cumhuriyetler ve Türkiye’de iş ilanlarında "Bakım Müdürü", “Operasyon Müdürü”, “İşletme Müdürü” v.b. unvanlar yer alırken, günümüzde işverenlerin iş ilanlarında kullandıkları ortak unvan “Tesis Müdürü” olmalıdır.
Benzer şekilde, bir şirket bina hizmetlerini ihale etmek istediğinde, ihale başlığı eskiden "XYZ binalarının İşletme ve Bakımı" iken, son zamanlarda ihalelerde "Tesis Yönetimi Hizmetleri" kullanımı norm haline gelmektedir. Değişimi sadece iş ilanları ve ihalelerde değil, diğer birçok alanda da hissettirilmesi gerekli olduğunu düşünüyorum.
Farklı benimsenme düzeyleri
FM hala gelişmekte olduğundan ve bu konudaki anlayışımız zamanla değiştiğinden, kuruluşların FM rolüne ilişkin takdirleri de zamanla değişmekte ve farklılaşmaktadır.
Özellikle Basra Körfezi ülkeleri ve Türki Cumhuriyetlerde pek çok kuruluşta Tesis Yönetimi’nin adı bile geçmez; FM'nin yaptığı her şey sadece bakımdır. Hatta kuruluş içindeki diğer departmanlar bile tesis yöneticisini, bakım müdürü olarak çağırır, kapıda Tesis Yönetimi departmanı yazsa bile!
Öte yandan, birçok kuruluşta Tesis Yöneticileri’nden artık her zamankinden daha fazla iş faaliyetlerini, sürdürülebilirlik, enerji yönetimi, karbon ayak izi gibi güncel hedeflerin yönetilmesi ve kuruluşun hedeflerine ulaşmak için kuruluşlarındaki diğer departmanlarla birlikte çalışmaları istenmektedir. Ve rolleri giderek bir binanın veya ekipmanının bakımından daha fazlasını içeriyor.
Soru şu ; Tesis Yöneticileri gelecekte #BuiltEnvironment profesyonelleri olarak mı adlandırılacak ? "Görüşünüzü ve yorumlarınızı paylaşmanızı bekliyorum" 😊
Bina bakımı ile Tesis Yönetimi arasındaki farka daha yakından bakalım…
Farklılık
İlk olarak FM'yi tanımlayarak başlayalım. IFMA tarafından benimsenen ISO Tesis Yönetimi tanımı en iyi başlangıç olacaktır.
Tesis Yönetimi Nedir?
Tesis Yönetimi, insanların yaşam kalitesini ve ana işletmenin verimliliğini artırmak amacıyla yapılı çevre içinde insanları, yeri ve süreci entegre eden kurumsal bir işlevdir.
Ayrımın geri kalanı basittir; hepsi tanımdan gelir!
FM ve BM arasındaki farkları aşağıdaki gibi inceleyelim;
Kapsam
Bina Bakımı, temizlik, onarımlar, varlıklar ve ekipman değişimleri gibi bir binayı iyi çalışır durumda tutmak için gerekli olan belirli günlük görevleri ve faaliyetleri içerir.
BM taktikseldir ve çoğunlukla günlük görevlere odaklanır.
Tesis Yönetimi daha geniş bir sorumluluk yelpazesini kapsar; insanların konforunu, güvenliğini ve müşteri memnuniyetini araştırır.
Ayrıca, stratejik bir organizasyon işlevi olduğu için bütçeleri yönetmek, satıcılar ve yüklenicilerle koordinasyon sağlamak ve düzenlemelere uyumu sağlamak gibi diğer iş faaliyetleri.
FM stratejiktir; uzun vadede kuruma büyük değer katar!
Amaç
Bina Bakımı, binaların ve varlıkların bakımıyla ilgili belirli görevlere ve faaliyetlere odaklanır. BM'nin amacı bina ve ekipmanların bakımını yapmaktır.
Tesis Yönetiminin iki amacı vardır; 1. İnsanları, süreçleri, mekanları ve teknolojiyi entegre ederek insanların yaşam kalitesini ve üretkenliğini artırmak. 2. Temel işin verimliliğini artırarak hizmet ettiği genel kurumsal stratejiyi desteklemek.
Beceriler
Bakım Yöneticileri çalışanları tipik olarak MEP veya HVAC gibi teknik alanlarda özel beceri ve bilgiye sahiptir.
Tesis Yöneticileri, müşterileri yönetmek, işyerini, bütçeleri, satıcıları ve yüklenicileri yönetmek gibi daha geniş bir sorumluluk yelpazesine sahip oldukları için daha geniş bir beceri yelpazesine sahip olmalıdır.
IFMA, bir Tesis Yöneticisi’nin işini yapmak için ihtiyaç duyduğu 11 temel yetkinlik belirlemiştir. Bunlar ;
İletişim
Acil Durum Hazırlığı ve İş Sürekliliği
Çevresel Yönetim ve Sürdürülebilirlik
Finans ve İşletme
İnsan Faktörleri
Liderlik ve Strateji
İşletme ve Bakım
Proje Yönetimi
Kalite
Gayrimenkul ve Mülk Yönetimi
Teknoloji
Birilerinin (İnsanların), bir yerde (Yerde), bir şeyler (Süreç) yapmasına yardımcı oluyoruz ve bunu yapmak için Teknolojiden yararlanıyoruz!
İnsanlar: İnsanlar yapılı çevrenin kalbidir; yapılı çevrenin tüm amacı insanların içinde bir şeyler (bir süreç) yapmasını sağlamaktır. Tesis Yönetimi’nin her iki ucunda da insanlar vardır! İnsanları, mekanı ve süreci entegre etmekle başlar ve yaşam kalitesini artırmak amacıyla sona erer!
Süreç: İnsanların #builtenvironment içinde gerçekleştirecekleri süreç, tesis yönetiminin odak noktasında yer alır; süreci iyileştirmek ve yapılı çevre içindeki müşteri temas noktalarına bakmak, iş hedeflerini destekler ve müşteri memnuniyetini artırır.
Yer: Yapılı çevre, tüm eylemlerin gerçekleştiği yerdir. İnsanların yaşamalarını, çalışmalarını, oyun oynamalarını ve eğlenmelerini (süreç) sağlamak, yaşam kalitelerini artırmak ve işyerinde iş verimliliğini desteklemek için bu çevreyle ilgileniyoruz.
Teknoloji: Teknolojinin her türlü iş veya sürecin merkezinde yer aldığı bir çağda yaşıyoruz. İnsanların yaşam kalitesini yükseltmek veya iş verimliliğini artırmak için teknolojiden yararlanmak her zaman FM'nin en önemli önceliği olmuştur.
Sonuç
Tesis Yönetimi ile Bina Bakımı arasındaki temel ayrım aşağıdaki maddelerde özetlenmiştir;
Tesis Yönetimi
✔ Stratejik
✔ Uzun vadeli
✔ İnsanlarla ilgilenir
✔ Geniş bir beceri seti gerektirir
✔ İş verimliliğini artırmaya odaklanın
Bina Bakımı
✔ Taktik
✔ Kısa Vadeli
✔ Ekipman ve binaların bakımını yapar
✔ Çoğunlukla mühendislik becerileri gerektirir
✔ Ekipman verimliliğini ve üretkenliğini artırmaya odaklanma